SLM is niet op zoek geweest naar de hoogste prijs voor kantoorpand Rotterdam. Prenobe Bissessur uitbetaald met de opbrengst.

href="/sites/default/files/3%20Hypotheekinformatie.pdf">Uit deze gegevens van het Kadaster blijkt dat er geen hypotheek gevestigd is op het pand, klik hier.

Dus Bhoendie is geen hypotheekverstrekker in deze. Hiermee is echter niet uitgesloten dat er een onderhandse leenovereenkomst tussen de twee heren kan zijn (dat zal moeilijk te bewijzen zijn).

Zoals het bij stromannenconstructies vaak aan toe gaat, verkoopt de koper het pand binnen zes maanden door aan de “daadwerkelijke koper”. De termijn van zes maanden heeft te maken met de vrijgestelde overdrachtsbelasting van acht procent (€ 27.584 / zie pagina 14 van de leveringsakte). Indien de koper binnen zes maanden het pand verkoopt, dan hoeft de nieuwe koper geen of minder overdrachtsbelasting te betalen. In dit geval zou Bhoendie de overdrachtsbelasting van € 27.584 niet hoeven te betalen, indien hij het pand binnen zes maanden zou overkopen van Tikaram. Ik was voornemens om die zes maanden in den stille af te wachten en te

volgen of het pand wel of niet wordt doorverkocht aan Bhoendie. Helaas is die route gefrustreerd door allerlei berichten die rondgaan. Bhoendie zal die route niet meer bewandelen, want hij zal nu op zijn tellen passen. (noot: zie hier een voorbeeld waarom ik in sommige zaken stil zit en de juiste timing afwacht).

Prenobe Bissessur uitbetaald met de opbrengst van het bedrijfspand te Rotterdam

Het pand is overgedragen op 12 juli 2022 aan Tikaram. Precies een dag erna, op 13 juli 2022, is een bedrag van € 116.200 overgemaakt naar Bissessur Legal B.V.

In deze bijlage is de bankoverschrijving naar Bissessur Legal B.V met de datum te zien en in de leveringsakte is de datum van levering van het pand te zien. Klik hier.

Dat het pand verkocht is, getuigt van een wijs besluit (kippen die geen eieren meer leggen, worden verkocht of geslacht, ook in het bedrijfsleven). Echter heeft men nu de

schijn tegen zich. Mensen die twee jaar terug hun ticket gekocht en betaald hadden, maar niet konden afreizen vanwege de Covid pandemie, moeten nu 500 USD extra betalen om alsnog te kunnen vliegen. Verliezen of extra kosten worden verhaald op de betalende passagier. Op dit moment heeft de SLM bijna geen geld voor noodzakelijke operationele zaken. Er zijn diverse bedrijven of personen die een vordering hebben op de SLM en allang wachten op hun geld. Het pand is verkocht, maar Bissessur is de eerste persoon die zijn vordering op SLM heeft geïnd. Hij is de eerste persoon die zijn geld heeft gehad. Mijn informatie wijst uit dat Bissessur zich rechtsreeks bemoeid heeft met deze verkoop. Precies hier wringt de schoen.

De waarde van het bedrijfspand:

Ik heb sensationele berichten zien langskomen dat het pand voor meer dan een miljoen Euro’s verkocht zou kunnen worden. Ik heb ook prijsvergelijkingen zien langskomen van het

betreffende pand en een woning met ongeveer de zelfde oppervlakte. Dat is echt appels met peren vergelijken. De prijs van een woning wordt gebaseerd op de prijs die voor woningen gevraagd wordt in de directe omgeving. De prijs van een bedrijfspand wordt gebaseerd op de prijs die je kunt krijgen met de verhuur van het pand (verhuurwaarde).

Daarbij niet te vergeten de erfpachtcanon die jaarlijks betaald moet worden voor het complex (€ 7.021 per jaar / pagina 3 leveringsakte)) en de vier coffeeshops (drugsverkooplocaties met waarde dalend effect op de omliggende panden) die in de straat voorkomen. Links van het pand bevindt zich een tattooshop en rechts een seksshop. Al deze aspecten zijn ook van invloed op de prijs die je ervoor kunt krijgen (niet te verwarren met de taxatiewaarde). Onroerend goed waarop erfpacht rust, is beduidend minder waard dan onroerend goed met volle eigendom. Op het pand Nieuwe Binnenweg 10

H rust er erfpacht, dus minder waard dan een “eigendomspand”. Vergelijk het met percelen in Suriname. Een perceel met grondhuur is veel goedkoper dan een eigendomsperceel. Ik moet dit helaas uitleggen, anders gaan sommigen deze twee soorten panden met elkaar (eigendomspand met erfpachtspand) vergelijken, net zoals ze een bedrijfspand met een woning hebben vergeleken.

Alvorens ik een taxateur benaderde, heb ik onderzoek verricht op basis van gegevens die bekend zijn bij het Kadaster in Nederland. De informatie uit deze twee bijlagen (bron: Kadaster) heeft mij niet wijzer kunnen maken (bijlage 1 / bijlage 2). Klik op bijlage 1 en 2. 

De verkoopprijs van een bedrijfspand kun je absoluut niet vergelijken met de verkoopprijs van een woning (een woning is vele malen duurder dan een bedrijfspand). Het kadaster maakt dit onderscheid jammer genoeg niet in de waardeontwikkelingsrapporten die ik bij het kadaster heb kunnen opvragen.

Ik heb vervolgens de heer Camiel Schuurman

RM-RT, verbonden aan de in Rotterdam gevestigde en gerenommeerde makelaar/taxateur (https://www.srmtonline.nl/ ) om zijn zienswijze gevraagd. Schuurman is een gecertificeerde taxateur voor bedrijfspanden en woningen.
 
Een gecertificeerde makelaar-taxateur mag geen uitspraken doen over de waarde van een pand, zonder een uitgevoerde taxatie, met een daaraan gekoppelde taxatierapport. Schuurman heeft geen uitspraken gedaan over de waarde van het bedrijfspand, maar hij heeft mij wel de methodiek van de berekening ervan uitgelegd. Op basis van die methodiek heb ik mijn berekening gemaakt en een taxatiewaarde van € 250.000 komt mij niet onredelijk voor. Let wel, het is een indicatie. De daadwerkelijke waarde kan alleen vastgesteld worden met een volledige taxatie.

De betrokken notaris in Nederland

Een notaris mag nimmer een akte passeren voor een verkoopprijs onder de taxatiewaarde. Redenen:
De Staat zou dan minder overdrachtsbelasting ontvangen en elke handeling daartoe wordt de notaris zwaar toegerekend waarop harde sancties staan in Nederland. Ten

tweede zou het verschil in prijs, als schenking gezien worden, waarover schenkbelasting verschuldigd zou zijn in Nederland.

Er worden geruchten verspreid door figuren die overigens weinig verstand van zaken hebben, dat het pand getaxeerd zou zijn voor € 310.000. Eerder heeft De Haan publiekelijk meegedeeld dat het pand conform de taxatiewaarde verkocht zou zijn aan de hoogste bieder. Wat er door partijen of individuen ook meegedeeld wordt, ik vertrouw op de integriteit van de betrokken notaris in Nederland. Die zal zich terdege ervan vergewist hebben dat het pand niet onder de taxatiewaarde verkocht wordt. Desondanks vraagt dit punt om nadere opheldering. Is het pand inderdaad getaxeerd voor € 310.000? Indien wel, waarom is het dan voor € 250.000 verkocht? Hoe zag het biedingsproces uit?

SLM is niet op zoek geweest naar de hoogste prijs

Vervolgens heeft makelaar/taxateur Schuurman wel een interessante uitspraak gedaan. De taxatiewaarde hoeft niet per definitie die prijs te zijn

die je voor het bedrijfspand kunt krijgen. Anders gezegd, de taxatiewaarde of beter gezegd 'marktwaarde' is allereerst een momentopname gebaseerd op historische gegevens.  
De marktwaarde is onder andere gebaseerd op het principe dat er tussen twee gelijkwaardige partijen sprake is geweest van een zakelijke transactie na een behoorlijke vorm van marketing (verkoopadvertenties o.a.).

Dit principe van een professionele aanbieding is een belangrijke factor bij de verkoop van vastgoed. Was het pand aangeboden geweest op de nationale makelaarswebsite fundainbusiness.nl, met bijvoorbeeld een “bieden vanaf prijs”, dan was de kans aanwezig dat er een iets hogere prijs verkregen zou kunnen worden voor het betreffende pand. Mijn onderzoek heeft uitgewezen dat dit pand nimmer te koop aangeboden is geweest op toonaangevende zakelijke websites als www.fundainbusiness.nl.

Het publiek heeft nimmer kennisgenomen van een openbaar biedingsproces. Dit, in tegenstelling tot hetgeen gewezen directeur Paul de Haan heeft meegedeeld. Men heeft het pand heimelijk verkocht binnen

eigen kringen of binnen kringen van een beperkt gezelschap. Men is niet op zoek gegaan naar meerdere of hogere bieders.

Uit het bovenstaande concludeer ik dat men niet op zoek is geweest naar de hoogste prijs voor het pand. Dit, terwijl SLM naarstig op zoek is naar geld.

door: Sunil Sookhlall  |  sunil.sookhlall@hotmail.com

BIJLAGEN:

1 Leveringsakte_0.pdf
2 Historie Erbeva Makelaars_0.pdf
3 Hypotheekinformatie_0.pdf
4 Bankoverschrijving_0.pdf

5 Waardeontwikkeling (bijlage 1)_0.pdf
5 Woningrapport (bijlage 2)_0.pdf

---

SurinameNieuwsCentrale.com publiceert vaak ingezonden stukken van schrijvers. De redactie is niet verantwoordelijk voor de inhoudelijke juistheid van een ingezonden brief. Plaatsing houdt niet in dat de redactie achter de inhoud van het bericht staat. Een brief wordt uitsluitend geplaatst als de bron bij ons bekend is. De naam van de afzender wordt onder het artikel geplaatst. NAW- en e-mailgegevens worden niet openbaar gemaakt.